Interview : Louis Cousin, co-fondateur et directeur du cabinet de conseil en investissement immobilier Siam Invest

Achat immobilier en Thaïlande : Dans le neuf ou l’ancien ?

Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier en Thaïlande que ce soit pour percevoir des revenus locatifs ou parce que vous vous expatriez au Pays du Sourire. Hormis connaitre la législation locale en la matière, une autre question se pose : « Acheter dans l’ancien, le neuf ou faire construire ?».

Interview de Louis Cousin du cabinet Siam Invest

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Afin de faire le point sur ce sujet, je reçois Louis Cousin, co-fondateur et directeur du cabinet de conseil en investissement immobilier Siam Invest qui a eu l’amabilité de bien vouloir répondre à cette interview.

Photo LC

Bonjour Louis Cousin, pourriez-vous présenter votre parcours jusqu’à votre établissement en tant que directeur de Siam Invest ?

Bonjour à vous, et aux lecteurs, et merci pour cette invitation.

J’ai débuté mon parcours universitaire par une classe préparatoire avant d’intégrer une grande école de commerce (l’EM Lyon) et d’y obtenir le diplôme de Master en Management, après deux expériences à l’étranger, en Espagne et en Norvège.

J’ai alors travaillé pendant 3 ans à Paris, pour un cabinet d’études et de conseil en immobilier, le Grecam, où je réalisais des études de marché, des audits de valorisation, des missions de conseil en marketing stratégique… aussi bien pour des promoteurs ou investisseurs privés, que pour des collectivités.

J’ai décidé de quitter la France pour m’installer en Thaïlande avant tout pour des raisons personnelles. Pendant 2 ans, j’ai travaillé à des fonctions marketing et commerciales pour une agence immobilière bien implantée en Thaïlande, et également pour un promoteur, avant de créer ma société, il y a maintenant 1 an, et de lancer le site Internet www.achat-immobilier-thailande.com.

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Depuis, je me suis associé avec un Danois, le site à été traduit en Anglais et en Danois, et nos activités immobilières rassemblées sous le nom Siam Invest.

Nous proposons des propriétés sélectionnées à la vente – comme le ferait une agence immobilière classique – à Bangkok, Hua Hin et Phuket, et développons également des activités de conseil auprès des promoteurs (marketing, design, positionnement marché…).

J’insiste sur la notion de conseil: naturellement, chaque agence ou consultant immobilier met en avant cet aspect là, et il est difficile pour les personnes qui ne connaissent pas le marché de faire la différence entre un bon et un moins bon conseil. Mais de part mon expérience précédente en France, j’ai toujours conservé une tournure d’esprit orientée vers la recherche et la communication d’informations précises, fiables et le plus objectives possible, ce qui n’est pas toujours un standard pour les agences immobilières en Thaïlande en général.

Naturellement, étant donné la structure du marché ici où les agents immobiliers sont rémunérés uniquement par le vendeur, demeurer totalement objectif est parfois un vrai défi, mais nous nous y attachons. C’est aussi pourquoi nous essayons d’expliquer à certains clients que s’ils veulent un conseil objectif et de qualité, notamment dans le cadre de recherches très spécifiques, et particulièrement sur Bangkok, ou le marché est très complexe et la concurrence à chaque coin de rue, payer des frais d’agence peut-être à leur avantage, mais c’est un message qui n’est pas toujours facile à faire passer…

Venons en au sujet principal de cet article, concernant l’achat d’un condominium en Thaïlande, recommanderiez-vous plutôt de se tourner vers l’ancien ou le neuf ? Pour être un peu plus précis, quels sont les critères que vous retenez pour sélectionner les biens que vous allez proposer à votre clientèle ?

De peur de vous décevoir, je suis obligé de répondre : ça dépend ! Et cela dépend avant tout de vos priorités.

Avant de rentrer dans le comparatif neuf / ancien, il est important de comprendre qu’en Thaïlande, la notion d’ancien n’a rien à voir avec celle qu’on a en France ou en Europe en général. Ici, l’ancien « cacheté » n’existe pas. Il n’y a pas d’immeubles centenaires comme en France (comme les immeubles Haussmanniens par exemple), qui ont traversé les époques et les remises à niveau techniques, offrant au final un confort de vie moderne  avec une architecture de charme, souvent dans les emplacements les plus prisés (centre villes).

Ici, les constructions traditionnelles étaient en bois, et celles qui sont encore debout sont le plus souvent devenues des musées, des restaurants, des lieux culturels… car l’architecture traditionnelle thaïlandaise s’adapte difficilement au mode de vie moderne et ses équipements (cuisines, salles de bains, électricité, climatisation…).

Enfin si on considère les appartements à l’achat,  il s’agit de « condominiums » (immeubles d’appartements où il est possible pour un étranger d’acheter en pleine propriété), c’est à dire des immeubles qui ont maximum 20 ans, puisque le « condominium act » date de 1992.

Quand on parle d’immeubles anciens en Thaïlande, on parle donc généralement d’immeubles qui ont entre 5/7 et 20 ans. Entre 1 et 5/7 ans, on pourra parler d’immeubles récents. Et de neuf pour les immeubles qui viennent d’être livrés ou sont vendus sur plan.

Une fois que l’on a compris cela, la comparaison entre neuf et ancien peut se résumer d’une manière assez simple: dans « l’ancien », vous aurez, à prix et emplacement équivalent, une surface généralement nettement supérieure à ce que vous aurez dans le neuf, mais, en contre partie, des prestations moins attrayantes au premier abord (parties communes, finitions intérieures).

La concurrence du neuf étant importante, tant quantitativement que qualitativement,  les propriétaires d’appartement anciens ne peuvent prétendre vendre à un prix au m2 équivalent au neuf, et à emplacement égal, on peut parfois constater des différences du prix au m2 allant du simple au double d’un immeuble neuf à un immeuble ancien. 

Mais du fait que le prix des terrains et de la construction (et donc, les prix de vente dans le neuf) étaient nettement inférieurs à l’époque où les immeubles anciens ont été construits qu’aujourd’hui, un propriétaire qui a acheté il y a 10 ou 15 ans pourra revendre à un prix au m2 nettement inférieur au marché du neuf tout en réalisant une confortable plus value.

De plus, à l’époque, on construisait des surfaces plus grandes. Ainsi, dans les immeubles de plus de 10 ans, on peut trouver des appartements spacieux (appartements 1 chambre de 70m2 et plus, appartements 2 chambres de 120 m2 et plus, appartements 3 chambres de 200 m2 et plus…) alors que dans le neuf, le standard de surfaces ne cesse de diminuer…  dans les programmes immobiliers neufs moyen de gamme, les appartements 1 chambres font désormais 30 à 35m2, les deux chambres 55 à 60 m2 ! Et on ne propose quasiment plus de 3 chambres (uniquement les derniers étages).

Dans le haut de gamme, ont trouve des surfaces un peu plus grandes mais qui demeurent le plus souvent compactes (autour de 50/60 m2 pour les appartements 1 chambre et 80/90 m2 pour les 2 chambres).

La différence de prix au m2 entre le neuf et l’ancien est particulièrement marquée dans les zones où les prix des terrains ont considérablement augmenté au cours des dernières années c’est à dire : centre de Bangkok (à proximité des stations de BTS et MRT), terrains front de mer à Hua Hin et Phuket. Naturellement, chaque micro marché à ses spécificités, mais nous ne pouvons rentrer dans trop de détail ici.

Si l’ancien à l’avantage de l’espace, il a donc aussi des inconvénients, avec des parties communes souvent assez datées (qui peuvent parfois faire « veillottes »),  des « facilities » souvent moins attractives (piscine, salle de sport, réception…) que dans le neuf, et un niveau d’entretien assez aléatoire. Et à moins d’avoir à faire à des appartements rénovés, les finitions (carrelages, salles de bain, cuisines), voire les installations électriques et les climatiseurs, peuvent laisser à désirer. Et si il est possible de rénover un intérieur, ce n’est pas le cas des parties communes et c’est donc finalement sur celles ci que le neuf se démarque et remporte souvent l’adhésion des personnes qui recherchent un sentiment de luxe et de confort dans l’achat de leur bien immobilier. C’est particulièrement vrai pour les Thaïlandais qui, culturellement, achètent beaucoup dans le neuf.

Il n’est donc pas vraiment possible de recommander l’un plutôt que l’autre, cela dépend beaucoup des goûts et des priorités de chacun. Pour quelqu’un qui n’apporte pas trop d’importance aux parties communes, et qui privilégie le rapport surface / emplacement / prix, il y a de très bonnes affaires à faire en achetant dans l’ancien et, éventuellement en rénovant. Il faut alors faire attention de choisir des immeubles où le management de copropriété fonctionne bien. Et il faut aussi accepter de consacrer le temps nécessaire pour s’occuper de la rénovation s’il y a lieu, car même en faisant appel à des prestataires extérieurs, cela nécessite une implication certaine de la part du propriétaire.

Finalement, si j’avais un conseil, cela pourrait-être de considérer un entre-deux en regardant du côté des immeubles récents (3 à 5 ans) où l’on trouvera des prix au m2 un peu inférieurs au neuf, des surfaces un peu plus grandes, tout en ayant de bons niveaux de prestations. Cela est particulièrement vrai à Bangkok.

J’en viens bien évidemment après vous avoir demandé pour les condominiums, qu’en est-il pour les maisons ? Recommanderiez-vous plus un achat dans l’ancien ou le neuf, et selon quels critères ?

Concernant les maisons, le diagnostic est assez différent, car la différence de prix au m2 entre neuf et ancien est beaucoup moins importante que pour les appartements.

En effet, le plus gros de la construction de maisons s’effectue généralement dans des zones périphériques (périphérie de Bangkok, dans les terres pour les stations balnéaires) ou l’impact du prix des terrains est beaucoup moins fort que dans les zones centrales où se construisent les appartements. Les prix des terrains ont par ailleurs augmenté dans des proportions plus raisonnables que les terrains de centre ville ou bord de mer.

Ainsi, les promoteurs de maisons neuves qui travaillent dans des zones où le prix des terrains sont encore tout à fait abordables (c’est par exemple le cas de Hua Hin, entre 5 et 10 km à l’intérieur des terres) sont capables d’être compétitifs en terme de surfaces par rapport à la revente, tout en proposant des prestations généralement supérieures aux maisons plus anciennes. Aussi le neuf représente-t-il souvent une option intéressante. De plus, l’achat dans le neuf offre des possibilités de personnalisation importantes (choix du terrain et de l’implantation de la maison, aménagements du plan, choix des finitions…).

C’est le cas dans la plupart des programmes proposés par des promoteurs étrangers dans les stations balnéaires, moins dans les programmes proposés par des promoteurs thaïlandais à Bangkok, qui tendent à être plus standardisés – car répondant à une demande thaïlandaise de masse, tandis que les programmes de maisons individuelles dans les stations balnéaires répondent plus à une demande étrangère de niche (vacanciers ou retraités étrangers).

Qu’il s’agisse d’achat d’appartements/condominium, de maisons, de suivi de construction ou de gestion locative, quelles prestations de services proposez-vous via Siam Invest ?

Pour connaître les services que nous proposons, je vous invite tout simplement à consulter la pages Nos Services de notre site Internet. 

Mais j’aimerais effectivement insister sur cette notion qui me tient à cœur : le sens du service est au centre de nos préoccupations,  et je pense que tous nos clients pourront le dire. La satisfaction des personnes qui nous font confiance est notre première priorité, et nous préférons avoir un volume d’affaires inférieur à certains de nos confrères mais consacrer plus de temps à chacun de nos clients, car nous savons que sur le long terme, le bouche à oreille est aussi un élément important pour la pérennité d’une entreprise.

Nous tenons les promesses que nous faisons à nos clients, notamment en termes de suivi de chantier, où nous avons développé une réelle expertise. Nous n’hésitons pas à consacrer beaucoup de temps aux personnes qui nous ont fait confiance, en les assistant ou les conseillant sur tous les aspects liés à leur achat et leur installation en Thaïlande : visas, assurances, banque, fiscalité, vie pratique etc.

Mais pour pouvoir consacrer ce temps à nos clients, nous sommes aussi contraint de nous concentrer sur les demandes sérieuses, et ne pouvons satisfaire tous les « curieux » qui tendent à demander beaucoup d’informations, ou souhaitent visiter de nombreux biens, sans avoir de projet d’investissement clairement planifié, alors que tout doit commencer par là.

Siam Invest est présent sur Bangkok, Hua Hin et Phuket, mais pas sur Pattaya ou Samui. Est-ce un choix délibéré ?

On peut parler effectivement parler d’un choix délibéré.

Pattaya est une ville que je connais assez bien pour y avoir été de nombreuses fois et y avoir travaillé lors de mon expérience précédente. Mais pour des raisons d’éthique personnelle et professionnelle, ce n’est pas un marché immobilier sur lequel je prends plaisir à travailler, aussi ai-je décidé de ne pas y développer l’activité. 

Attention : cela ne signifie pas que Pattaya ne possède pas un certain nombre d’atouts et qu’il n’y a pas de bons investissements à faire là bas. C’est une ville importante, qui se développe beaucoup, et ne se résume pas à sa « walking street ». C’est un marché très dynamique. Simplement, j’invite les personnes qui envisagent d’acheter à Pattaya à considérer avec prudence les promesses de rentabilités locatives qui peuvent leur être faites, notamment s’ils achètent un appartement sur plan. En effet, l’offre d’appartements de petite surface à la vente sur Pattaya est pléthorique et rien ne garantit que la demande locative suivra. Demandez vous toujours: qui va louer le bien que je vais acheter ? Et qui s’occupera de la gestion ? (surtout si on parle de location saisonnière). Si on vous explique que la demande locative d’expatriés à hauts revenus travaillant dans les zones industrielles est forte, c’est bien. Mais si vous achetez, pas exemple, un studio à Pratamnak, cela ne correspond pas à la demande des familles d’expatriés. Attention donc aux raccourcis.

Concernant Samui, pour être tout à fait honnête, c’est plus que je ne connaissais pas suffisamment ce marché immobilier lorsque je me suis lancé à mon compte, et que je n’ai jamais vraiment eu le temps ni l’envie de le connaître plus que cela. Naturellement, Samui jouit d’une grande notoriété suite à de nombreux reportages télévisés, mais cela reste une île de petite taille, accessible uniquement par bateau ou avion (alors que Phuket est reliée au continent) et qui a selon moi perdu le charme qui était sans doute le sien il y a 10 ou 20 ans, mais sans offrir non plus en contrepartie des infrastructures aussi développées et performantes qu’une île comme Phuket (en terme d’hôpitaux, d’éducation, de transports, de loisirs…). Après le Tsunami à Phuket, il y a eu un fort report sur Samui, mais qui n’a pas fait que du bien à l’île, qui n’était peut-être pas prête à gérer un tel engouement d’un point de vue des infrastructures. Encore une fois, cela ne veut pas dire que Samui est une destination à éviter ! Certaines personnes qui connaissent bien l’île n’iraient nulle part ailleurs.

Chaque destination a ses avantages et ses inconvénients, et Siam Invest a finalement fait le choix de se positionner sur  3 destinations assez complémentaires : Bangkok, la capitale, que l’on déteste ou que l’on adore ; Hua Hin, une station balnéaire tranquille sur le continent, une destination encore assez méconnue des étrangers mais dont la notoriété grandit de jour en jour; et Phuket, qui demeure une destination incontournable et très prisée.

A elles trois, ces 3 destinations ont représenté près de 60% des investissements immobiliers étrangers en 2012, selon une étude de l’AREA (Agency for Real Estate Affairs), qui évalue le total de ces investissements étrangers à 67.03 milliards de Bahts (environ 1.7 milliards d’Euros), soit 11.6% du total des transactions immobilières du pays. Le top 5 des destinations favorites des investisseurs étrangers apparaît selon cette étude comme suit :

  1. Bangkok (26.9%);
  2. Phuket (21.15);
  3. Pattaya (19.7%);
  4. Hua Hin/Cha Am (10.9%);
  5. Chang Mai (3.3%).

Il est intéressant de noter que Samui n’apparait pas dans ce classement, ce qui montre qu’il y a bien un décalage entre la notoriété touristique de l’île et la réalité des investissements immobiliers qui s’y opèrent.

Afin que les lecteurs puissent se faire une idée des produits que vous proposez, pourriez-vous nous donnez quelques exemples ?

Sur Bangkok, nous proposons essentiellement des appartements récents à la revente, puisque c’est aussi ce qui s’avère souvent plaire le plus à notre clientèle. Nous nous concentrons essentiellement que le quartier de Sukhumvit, avec des appartements 2 pièces à partir de 6M de Bahts (environ 150 000 €), jusqu’aux appartements les plus luxueux (1 million d’Euros et plus).

A Hua Hin et Phuket, nous proposons aussi bien des appartements en bord de mer que des villas dans les terres, dans des gammes de prix assez larges et il est difficile de donner un exemple plutôt qu’un autre. Aussi j’invite nos lecteurs à consulter notre site internet sur lequel nous nous efforçons de présenter des programmes immobiliers par destination de façon explicite (avec photos, prix et description) afin de permettre à chacun de se faire une idée des niveaux de prix et de prestations.

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Front de mer à Hua Hin

Sur notre site, nous présentons essentiellement des programmes neufs (dans les stations balnéaires) mais nous avons aussi toujours un petit stock de biens à la revente disponible. Nous contacter par mail pour recevoir des offres actualisées.

J’en profite pour rappeler que le meilleur moyen pour faire un choix est de venir sur place : en navigation sur notre site, il est possible de se faire  une idée des prix du marché. Ensuite, pour rentrer dans le détail, il faut visiter sur place. Nous préférons passer du temps avec nos clients sur place plutôt que de rentrer dans de longs échanges par mail.

Voyez-vous un autre point à préciser aux lecteurs ?

Peut-être que la dimension de conseil dans le cadre d’un achat immobilier est beaucoup plus importante en  Thaïlande (et à l’étranger en général) qu’en France. Dans votre pays d’origine, vous connaissez généralement l’environnement géographique et juridique et le choix d’un bien se limite aux caractéristiques du bien immobilier lui même (surface, prix, agencement, vue…). De plus, en France, il existe beaucoup de normes et de lois qui protègent les acheteurs (comme la garantie décennale, ou du parfait achèvement) qui n’existent pas en Thaïlande. C’est aussi ce qui explique la différence de prix ! Il faut donc être vigilant sur un certain nombre d’aspects (nous sommes là pour cela) et au delà du choix d’un bien immobilier, c’est aussi un choix de vie dans lequel nous accompagnons et conseillons nos clients !

 

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4 Responses to Interview : Louis Cousin, co-fondateur et directeur du cabinet de conseil en investissement immobilier Siam Invest

  1. Guillaume (66 comments) says:

    Encore des infos de de qualité ! Rien d’étonnant à etre cité sur Wikipedia !

  2. tunimaal @ blog sur le Japon (5 comments) says:

    vraiment très intéressante cette interview et très complète. Je ne savais pas qu’en Thaïlande ancien voulais dire 20 ans d’âge pour un logement pour les étrangers.

    Et toi Laurent, tu as acheté? Tu vas acheter? Tu loues?

  3. maxx (2 comments) says:

    Ce qui m’étonne le plus dans cette article ?
    Et à mon avis bon nombre d’amateur de Thaïlande le savent très bien, un étranger ne peut pas être propriétaire en Thaïlande du terrain, et donc se substitue à un contrat de bail du terrain. ( et pour la revente hehe, dans l’os ?, non )
    Concernant la qualité des articles précédent, est ce que ce serait volontaire de votre part ? d’oublier un point essentiel de l’achat d’une maison. ( Un partenariat financier avec cette entreprise ? empêcherait-il une documentation complète pour l’achat immobilier

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