Interview : Alexandre Dupont, associé fondateur du cabinet d’affaires ORBIS à Bangkok et Hong Kong

OrbisDe nombreux lecteurs du blog m’écrivent pour avoir divers conseils sur la Thaïlande et notamment sur le droit à la propriété immobilière. Bien entendu je leur réponds en fonction des connaissances que j’ai acquises avec les années. Mais n’étant pas un professionnel de ce domaine je leur conseille néanmoins de prendre un avocat francophone en Thaïlande afin d’obtenir des certitudes et d’éviter tout écueil.

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Aujourd’hui afin de faire le point sur le droit immobilier et faire le tri sur « les légendes de farangs » dans ce domaine, j’ai le plaisir de recevoir pour mon blog, Alexandre Dupont, conseiller juridique français installé à Bangkok, et associé du Cabinet ORBIS.

AlexandreDupont

Bonjour Alexandre Dupont, pourriez-vous présenter votre parcours jusqu’à votre établissement en tant qu’associé du Cabinet ORBIS?

Bonjour à vous et à vos lecteurs. Je tiens à vous remercier pour cette invitation d’intervention sur votre blog. Mon parcours à commencé de manière classique par des études supérieures à la faculté de droit de Lille II, où j’ai obtenu un DEA de droit communautaire et international. Après avoir entamé un doctorat, j’ai eu l’opportunité d’effectuer un stage dans un cabinet d’avocats international à Bangkok, ayant toujours été attiré par l’expatriation. Ce stage a finalement aboutit à une offre de poste de collaborateur au sein du même cabinet que j’ai accepté. La suite fut la création du cabinet juridique Law Solutions, il y a maintenant 6 ans, et récemment du cabinet d’affaires ORBIS. J’ai également eu l’occasion d’être impliqué dans le conseil d’administration de la chambre de commerce franco-thaïe, assurant depuis cette année le poste de vice-président.

Pouvez-vous nous préciser les domaines de compétences dans lesquels  « ORBIS » peut apporter des réponses ?

ORBIS est un cabinet d’affaires offrant des services voués aux expatriés, aux entrepreneurs et aux investisseurs comprenant le conseil juridique, la propriété intellectuelle, la comptabilité et l’audit financier ainsi que le conseil en investissement.

Pour en revenir au droit foncier et immobilier, pouvez-vous confirmer qu’un étranger ne peut être propriétaire d’un terrain en Thaïlande ? Y a-t-il des exceptions ?

En principe, un étranger ne peut pas en effet acquérir la propriété d’un terrain en Thaïlande. Il existe une exception qui consiste à acquérir un terrain accessoirement à un investissement minimum de 40 millions de Baht investi par des des voies déterminées (capital d’une société BOI, bons du gouvernement, etc) effectué pour une durée minimum de 3 ans. Un tel terrain ne peut être que d’une superficie maximale d’un rai et dont l’acquisition reste soumise à l’approbation préalable et discrétionnaire du ministère de l’intérieur.

Sur de nombreux forums et blogs (francophones et anglophones) « on » dit qu’il est possible d’être propriétaire d’une maison en Thaïlande indépendamment du terrain. S’agit-il d’une légende farang ou d’une réalité ?

Il s’agit d’une réalité qui est néanmoins temporaire. En effet, il existe la possibilité d’être propriétaire d’une maison par l’effet de l’enregistrement d’un contrat de superficie sur le titre de propriété d’un terrain. Ce type de contrat confère un droit de bail sur le terrain (pour une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans) ainsi qu’un droit de propriété pour tout construction érigée par le locataire sur le terrain. Par l’effet d’un tel contrat, il est donc possible de faire construire et d’obtenir ainsi le permis de construire au nom d’un étranger. Ce droit de propriété reste néanmoins temporaire car à l’échéance du terme du contrat de superficie et du droit de bail ainsi octroyé, le propriétaire est en droit de récupérer la propriété de la maison sous réserve d’indemniser le locataire pour la valeur d’une telle maison.

On parle en Thaïlande de baux de longue durée de 30, 60 voir même 90 ans autorisés aux étrangers dans le cas de la location de terrain ou terrain plus maison. Qu’en est-il exactement ?

En vertu du droit civil et commercial thaïlandais, le droit au bail est d’une durée maximale de 30 ans. Le propriétaire peut s’engager à renouveler un contrat de bail, mais il ne s’agit que d’un engagement contractuel difficile a exécuter et ouvrant droit uniquement au locataire à exercer un recours judiciaire afin d’obtenir des dommages et intérêts.

Concernant la signature d’une promesse de reconduction de bail (30+30), un sarcastique pourra toujours dire qu’il s’agit de mettre par écrit des paroles en l’air. Pouvez-vous rassurez les futurs locataires en précisant si ce contrat fait foi devant les tribunaux en Thaïlande ?

Tout renouvellement de bail qui arrive à son terme suppose un nouvel enregistrement auprès du cadastre afin d’être inscrit sur le titre de propriété. Une telle démarche requiert le consentement explicite du propriétaire du terrain auprès de cadastre au moment de la démarche. A défaut, cela signifie que tout engagement écrit par le propriétaire en vertu duquel il s’engage à renouveler le contrat de bail ne peut faire l’objet que d’une procédure judiciaire en vue de réclamer un dédommagement pour rupture de contrat.

Certains lecteurs du blog peuvent être effrayés par la complexité (complexe ne voulant pas dire compliqué) des procédures. La tentation de vouloir déléguer le travail et les signatures à un avocat en Thaïlande est d’autant plus grande que le futur locataire ou acquéreur (dans le cas d’un appartement) ne réside pas encore en permanence dans le Royaume. Pouvez-vous nous préciser s’il y a possibilité de vous signer une procuration légale pour être mandater afin d’effectuer toutes ces démarches sans la présence du client ?

Tout acquéreur d’un bien en Thaïlande peut en effet se faire représenter par la voie d’une procuration. Nous offrons d’ailleurs ce type de prestation au profit de nos clients qui n’ont pas forcément la disponibilité nécessaire pour être présents le jour de la transaction ou qui souhaitent simplement économiser la demi-journée que nécessite ce type de démarche auprès du bureau du cadastre.

Autre question récurrente mais concernant l’achat d’un appartement ou d’un condominium, la majorité des lecteurs ont souvent appris par eux-mêmes que seul 49% d’un immeuble construit était autorisé à la vente aux étrangers. Dans les prestations que proposent ORBIS, effectuez-vous cette vérification de quotas de propriétés thaï/étranger ?

Nous offrons en effet à nos clients la prestation d’un audit foncier avant de concrétiser l’acquisition d’un bien. Ce type d’audit comprend notamment la vérification du quota de propriétaires étrangers dans un immeuble de condominium.

Qu’il s’agisse d’une location très longue durée, ou de l’achat d’un bien, quels sont les moyens de paiement autorisés dans le Royaume (espèces, virement bancaire, chèque, chèque de banque)?

Il n’y a pas de restriction quant aux moyens de paiement (chèque, transfert bancaire, etc) dès lors que le mode de règlement a été ainsi convenu entre le vendeur et l’acheteur. Il faut néanmoins noter que, dans le cadre d’un condominium en Thaïlande, il est nécessaire de transférer le montant équivalant à la valeur du bien en devise étrangère depuis l’étranger afin d’obtenir le « Foreign Currency Exchange Control Form » (ou « Tor Tor 3 »), montant qui doit ainsi être transféré depuis le compte à l’étranger ou être réceptionné sur le compte en Thaïlande de l’acheteur.

Votre cabinet en Thaïlande est situé à Bangkok, votre champs d’action est-il limité à cette seule province ou pouvez-vous intervenir dans toutes celles du pays ? La législation est-elle différent d’une province à une autre ?

Notre cabinet peut exceptionnellement intervenir dans d’autres provinces que Bangkok dès lors que de telles interventions restent ponctuelles. C’est spécialement le cas pour les audits fonciers ou les transferts de propriété que nous supervisons pour le compte de nos clients. La législation est la même pour toutes les provinces mais la pratique des officiers du cadastres peut néanmoins différer d’une province à l’autre.

Voyez-vous un autre point à préciser aux lecteurs dans ce domaine du droit foncier et immobilier ?

Pour conclure, je recommande d’être proprement conseillé que ce soit pour le type de bien à acquérir que dans les démarches à suivre avant de concrétiser tout achat immobilier en Thaïlande.

Je tiens à remercier Alexandre Dupont d’avoir bien voulu répondre à cette interview. Vous pouvez le rencontrer à Bangkok en prenant rendez-vous au +66 2 684 1212. Vous accéderez aussi très facilement au Cabinet ORBIS par le BTS, que ce soit via la station « Ratchadamri » (recommandé) ou via la station « Chidlom ».

PlanAcces

 

Vous trouverez également des informations complémentaires sur le site (en français) du Cabinet Law Solutions (ancien nom du cabinet): http://fr.lawsolutions.co.th/index.shtml

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5 Responses to Interview : Alexandre Dupont, associé fondateur du cabinet d’affaires ORBIS à Bangkok et Hong Kong

  1. Rudy (2 comments) says:

    Voilà une mise au point qui s’imposait et qui va peut être enfin faire cesser les rumeurs et las fausses affirmations données par de pseudos professionnel qu’on trouve un peu partout sur le net !

  2. Osterhase (1 comments) says:

    Excellent résumé des questions juridiques que se posent les expatries en Thaïlande. A lire et a partager!

  3. keurzion (1 comments) says:

    Merci Laurent :)félicitation pour cette initiative, cet interview va remettre certaines choses a leur place !il y a tellement de fausses informations qui circulent sur le net et c’était une source de questionnement pour beaucoup d’expat et de futur expat.

  4. Reeon (2 comments) says:

    Félicitations pour cette excellente interview qui remet les pendules à l’heure et permettra à ceux qui la liront de ne pas se faire embobiner par certains professionnels peu scrupuleux qui n’hésitent pas à mentir à leurs clients. Chapeau l’artiste ! 😉

  5. Dominique (23 comments) says:

    Tres intéressante interview, j’espère qu’il pourra ré-intervenir sur d’autres sujets!

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