Construire en Thaïlande : Les démarches administratives (interview d’Antoine Lesaffre de LSA Construction)

Plutôt que d’acheter une maison en Thaïlande déjà construite, ou un appartement, vous avez décidé de faire construire le logement de vos rêves au pays du sourire. Vous faites peut être aussi parti des entrepreneurs étrangers au Royaume et vous avez l’intention de faire bâtir vos locaux ou rénover vos bâtiments existants. Dans ces différents cas de figure se pose la question des formalités administratives, sont elles similaires à votre pays d’origine (France, Suisse, Belgique, Canada…) ou totalement différentes ?

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Afin de faire le point sur ce sujet, je reçois Antoine Lesaffre directeur de la société LSA Construction qui a eu l’amabilité de bien vouloir répondre à cette interview.

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Bonjour Antoine Lesaffre, pourriez-vous présenter votre parcours jusqu’à votre établissement en tant que directeur de LSA Construction ?

Ingénieur génie civil, j’ai débuté ma carrière en tant que conducteur de travaux chez Ramery une entreprise major de la construction en France. Mon travail consistait à gérer plusieurs chantiers de construction dans le domaine industriel. J’ai ensuite progressé rapidement dans l’entreprise pour devenir chef de projet dans la filiale environnement de Ramery j’étais positionné dans le service R & D de l’entreprise et m’occupais de la partie Développement. Concrètement j’étudiais la faisabilité des projets et était en charge de la partie construction (dossier technique et suivi des travaux). Avec la crise, les projets s’arrêtaient souvent au stade de la recherche. Les ressources humaines m’ont alors proposé un poste de directeur de 3 petites entités du groupe . Cette activité correspondait moins à mes attentes et j’ai décidé de monter ma structure Thaïlande.

Si j’ai choisi de m’installer en Thaïlande c’est d’abord parce que je suis marié à une femme Thaïlandaise depuis plus de 7 ans. Mais c’était également pour évoluer dans un environnement moins contraignant et offrant des perspectives d’évolution rapide. J’ai également remarqué que la qualité de construction faisait souvent défaut et que les francophones vivant ici ou souhaitant faire construire en Thaïlande étaient souvent bien dépourvus au moment de passer à l’étape de la réalisation.

 

Venons-en au sujet principal de cet article, concernant les démarches administratives. La première question concernera le choix d’un terrain, sont-ils par défaut tous constructibles ou existe-t-il comme en France des zones constructibles et non-constructibles et où se renseigner si tel est le cas ?

Les terrains ne sont pas tous constructibles en Thaïlande. Il y a un plan cadastral consultable au « tessaban » (mairie). Sur ce plan on y retrouve l’ensemble des terrains de la commune avec des couleurs apposées. Si la couleur est blanche par exemple, c’est que le terrain appartient à l’armée. Le terrain est donc non constructible.

Il y a également des règles d’urbanisme en termes de recul par rapport à la rue, par rapport aux voisins un peu comme en France.

Il y a des règles d’urbanisme communes mais il y a également de nombreuses exceptions à la règle. Chaque région mène un peu sa politique. Il est donc important de demander à un professionnel de vérifier ces éléments. En tant que maitre d’œuvre nous gérons l’ensemble de ces aspects afin de dégager nos clients de ces contraintes locales.

NB : Pour savoir si un terrain est constructible, c’est bien au « tessaban » qu’il faut s’adresser. Pour savoir si le titre de propriété qu’on vous à présenter pour l’achat du terrain appartient bien à la personne avec qui vous traitez c’est au « Land Department » qu’il faut aller.

Il est primordial de se rendre dans ces 2 institutions.

 

On peut voir en Thaïlande qu’il existe de nombreux styles de maison, en partant de la maison thaïlandaise en teck, en passant par de magnifiques villas de style « Bali » ou moderne et malheureusement aussi à d’affreux blocs de béton appelés « maison ». S’il semble impensable de construire dans une province française une maison balinaise ou thaïlandaise, y-a-t’il dans le Royaume de telles contraintes ? Faut-il demander et obtenir un permis de construire et auprès de quelle administration ?

Il n’y a généralement pas de contraintes dans le style de construction. Il n’est cependant pas rare d’avoir un règlement de copropriété dans certains « moobaan » (lotissement) qui impose tel ou tel style, la hauteur des bâtiments etc…

Il y a de toute façon un permis de construire à déposer auprès de la mairie. Ce document est bien plus complet qu’en France et il n’est pas rare d’avoir une liasse d’au moins 30 plans (contre 7 ou 8 en France). Il y a les plans de masse et les élévations  (façades et pignons de maison) mais il y a également les notes de calcul de structure, les schémas électriques, la plomberie etc…

Le permis de construire sera signé par l’ingénieur civil pour le dimensionnement des structures et par l’architecte. Tous les deux engagent leur responsabilité en cas de malfaçon.

Nous accompagnons nos clients dans ces démarches. Notre ingénieur et notre architecte sont habilités pour signer le permis et nous nous occupons de le faire valider dans les meilleures conditions en mairie.

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Concernant la construction d’une piscine, d’un sala en dur… Y-a-t’il aussi des démarches administratives à réaliser telles que demande d’un permis de construire ou déclaration en mairie ?

Dès lors qu’il y a des fondations, il y a nécessairement un permis de construire associé. Il y a donc une demande à faire pour construire un sala. Ici on est bien entendu dans un raisonnement théorique car dans les faits le permis de construire est déposé lors de la construction de la villa et il est rare de relancer des démarches un peu contraignantes pour l’ajout d’un simple sala par exemple.

Pour les piscines, il n’y a pas de demandes particulières.

 

Dans le cadre de la rénovation de bâtiments, par exemple pose de panneaux solaires, ceux-ci allant changer l’apparence de l’édifice, doit-il aussi y avoir une demande de permis ou déclaration en mairie ou tout autre organisme administratif ?

Dans ce cas de figure, contrairement à la France il n’y a pas de demande spécifique à faire sur l’aspect esthétique.

Les démarches sont plutôt pour le raccordement sur le réseau en cas de revente. J’étais d’ailleurs le mois dernier au MEA (Metropolitan Electricity Authority) dans le cadre de la pose de 1.600 m2 de panneaux solaires sur le toit de l’ambassade de Suisse. Nous y avons reçu des recommandations quant aux branchements à effectuer. Cet organisme joue le rôle du « consuel » et vérifiera in fine la conformité de votre réseau (type de câble, mise à la terre, ampérage etc…)

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En discutant avec un cadre du MEA, il apparaît que le gouvernement Thaïlandais souhaite développer l’utilisation de l’énergie Solaire. Des tarifs de rachat avantageux seront bientôt mis en place à destination des particuliers. Nous pourrons en reparler ultérieurement.

 

Voyez-vous un autre point à préciser aux lecteurs ?

Nous avons ici parlé de réglementations. C’est naturellement un point important mais je souhaiterais profiter de cette interview pour dire que notre mission de maître d’œuvre ne s’arrête pas aux vérifications de constructibilité et au dépôt de permis de construire: nous accompagnons nos clients dans le projet immobilier en Thaïlande de A à Z, qu’il s’agisse de la construction ou de la rénovation de locaux résidentiels, tertiaires, industriels ou commerciaux. Nous proposons également des projets d’investissement clés en main en partenariat avec des conseils immobiliers, notamment sur Pattaya.

Nous employons des architectes, pour vous accompagner dans la phase de conception (avec plans 2D et projets vidéos en 3D), des ingénieurs pour déterminer les techniques de construction les plus adaptées au contexte et à votre budget, des contremaîtres pour suivre les travaux jusqu’à la livraison… nous travaillons aussi en partenariat avec des décorateurs d’intérieurs, mais aussi des agents immobiliers pour trouver les bons terrains (voire pour intervenir dans le cadre de résidences sécurisées, comme c’est le cas avec Siam Invest sur Hua Hin par exemple) et proposer des produits adaptés aux attentes de la clientèle. Enfin, nous sommes en train de monter une structure dédiée aux investisseurs immobiliers, LSA Investment, qui s’occupera de tous les aspects légaux et financiers des projets d’investissements de nos clients investisseurs.

Ce que nous souhaitons, c’est offrir des solutions à la fois flexibles et clé en main à nos clients, qu’ils soient particuliers ou institutionnels.

 

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Posted by at 25 octobre 2013
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7 Responses to Construire en Thaïlande : Les démarches administratives (interview d’Antoine Lesaffre de LSA Construction)

  1. Pierre (29 comments) says:

    Merci pour toutes ces infos !

  2. pierre (29 comments) says:

    Merci pour cet article, c’est pas toujours facile de savoir quelles sont les démarches à effectuer pour partir à l’étranger. Du coup, il n’est pas simple de partir pour plusieurs années en Thailande, cependant certains français arrivent à le faire… Je vais tenter de me renseigner !

  3. Daniel (1 comments) says:

    Nous venons de franchir le pas avec l’aide de Monsieur Lesaffre et Monsieur Cousin de Siam Invest.
    Notre villa doit être livrée en Janvier 2015.
    Pour l’instant aucun problème, nous sommes épaulé par de vrais professionnels.
    C’est aussi une histoire de confiance.

  4. Geoffrey (1 comments) says:

    Bonjour,

    j’aurais souhaité savoir dans quel cadre vous pouvez exercé comme un architecte (sans en avoir le titre) en Thaïlande car il me semble que le domaine de la construction est interdit aux étrangers, que ce soit en conception ou en construction.
    Je suis très intéressé des renseignements que vous pourriez me fournir.

    Cordialement.

  5. DOUBLET (1 comments) says:

    J’ai un problème avec un voisin après avoir mis une palissade au dessus de notre mur mitoyen, celle-ci a été réalisée sur la moitié de mon coté
    Y a t il une hauteur maximum à respecter?
    Le but est de protéger mon intimité en évitant les vues plongeantes chez moi

    Merci de votre réponse

Expatriation en Thailande.
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